أجريت بعض التغييرات المهمة والرئيسية على إجراءات نيل الجنسية من خلال قواعد الاستثمار العقاري في 19 ديسمبر/كانون الأول 2022. وقبل شرحها، من المهم التوضيح أن جميع هذه التغييرات ستدخل حيز التنفيذ بداية من تاريخ 1 يناير/كانون الثاني 2023.
في حال استخدام عقد بيع أولي للعقار (ما يعرف باللغة التركية “gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi”) كاستثمار، فيجب التعهد باستثمار بقيمة 400 ألف دولار أميركي على كل عقد واحد، ولا يهم عدد العقارات التي يغطيها مثل هذا العقد الفردي، ولكن لم يعد بالإمكان دمج أكثر من عقد بيع أولي واحد لطلب الجنسية بعد الآن.
لا يمكن دمج عقود البيع الأولية للعقارات مع المشتريات العقاريّة التي تم شراؤها بالفعل. لن يكون من الممكن بعد الآن التقدم للحصول على الجنسية من خلال عقار مشترك، حتى لو كانت قيمة عقار واحد أكثر بكثير من 400 ألف دولار أميركي؛ حيث يمكن لمستثمر واحد فقط الاستفادة من عقار واحد لطلب الجنسية.
على سبيل المثال، إذا قام أجنبيان بشراء عقار بقيمة 800 ألف دولار أميركي بحصص متساوية (400 ألف دولار أميركي لكل منهما)، فلن يتمكنا من التقدم للحصول على الجنسية. يجب ألا يكون العقار الذي سيشتريه مستثمر أجنبي بهدف الحصول على الجنسية التركية ملكا لمواطن تركي حصل على الجنسية عن طريق الاستثمار، فلا يهم بعد الآن ما إذا كان قد استخدم هذا العقار سابقا للحصول على الجنسية أم لا.
القاعدة الآن اختلفت كثيرا عما كانت عليه من قبل. فعلى سبيل المثال، إذا اشترى السيد أحمد من مصر عقارين، أحدهما بقيمة 400 ألف دولار أميركي والآخر بقيمة 300 ألف دولار أميركي، واستخدم العقار الأول لطلب الجنسية، فسيكون بإمكانه بيع العقار الآخر بعد 3 سنوات للمستثمرين الأجانب الجدد الذين يهدفون إلى الحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار العقاري، لكن لن يتمكن المستثمرون الجدد من استخدام العقار الأول الذي يملكه السيد أحمد وقد تم استخدامه بالفعل للحصول على الجنسية.
ومع ذلك، ووفقًا للقاعدة الجديدة، لم يعد بإمكان المستثمرين الجدد استخدام أي من عقارات السيد أحمد لتقديم طلب الجنسية بعد الآن، (لأن العقار الثاني لا يساوي 400 ألف دولار المطلوبة).
يجب ألا تكون العقارات التي سيتم شراؤها من قبل مستثمر أجنبي بهدف الحصول على الجنسية التركية مملوكة لشركة تركية، إذا كانت غالبية أسهمها مملوكة لأجانب أو شركات أجنبية أو مواطنين أتراكا حصلوا على الجنسية من خلال استثمار؛ حيث اختلفت هذه القاعدة أيضا عما كانت عليه من قبل. ففي السابق، كان هذا الشرط قابلا للتطبيق فقط في الحالات التي يكون فيها الشريك الأجنبي للشركة يحمل نفس جنسية العميل الأجنبي. علاوة على ذلك، لم يكن هناك أي قيود على الشركاء الأجانب الذين حصلوا بالفعل على الجنسية التركية من خلال الاستثمار، وسيتم اعتبارهم مواطنين أتراك أصليين لغرض هذه القاعدة.
وفقًا للقاعدة الجديدة، وبغض النظر عن الجنسيات الأصلية للشركاء الأجانب للشركة وعملائهم الأجانب، فإن القيود ستكون قابلة للتطبيق إذا كان الشركاء الأجانب يمثّلون غالبية المساهمين في الشركة، كما أن هذا الوضع لن يتغير حتى لو حصل هؤلاء الشركاء الأجانب على الجنسية التركية من خلال الاستثمار. وهذا يعني أنه إذا كانت الشركة التي لديها مساهمون أجانب على استعداد لشراء/تطوير وبيع العقارات للمستثمرين الأجانب الذين يهدفون إلى الحصول على الجنسية التركية، فيجب أن تتألف غالبية المساهمين فيها إما من مواطنين أتراك أصليين أو مواطنين أتراك متجنسين حصلوا على الجنسية بطرق أخرى.
لا يمكن نقل العقارات المستعملة التي تخضع للبيع أو عقود البيع الأولية إلى أي مواطن/شركة تركية من قبل أي شخص حقيقي أجنبي خلال السنوات الثلاث الماضية. وتعد عمليات الشراء الناشئة عن عقود البناء (“eser sözleşmesi” باللغة التركية) مستثناة من هذه القاعدة. لا يمكن استخدام ملكية العقارات “المشتركة بالوقت” (“devremülk” باللغة التركية) لطلب الحصول على الجنسية. لا يتم احتساب أي رسوم أو ضرائب أو عمولات رسمية إضافية كجزء من الاستثمار بقيمة 400 ألف دولار أميركي. لذلك، يجب أن يتم دفع هذه الرسوم والمصاريف بشكل منفصل ولا يجب تضمينها في الدفعة الرئيسية للبائع.
في حال اشترى المستثمر الأجنبي أكثر من عقار بغرض الحصول على الجنسية، يجب أن تبدأ عملية تقديم الطلب في المديرية العامة للسجل العقاري في المنطقة التي توجد بها غالبية تلك العقارات. في حال وجدت المديرية العامة للسجل العقاري أن أيًا من النقاط التالية منقوصة، فلا يمكنها إلغاء الطلب وعليها إبلاغ مقدم/ة الطلب بإكمال النقطة أو النقاط الناقصة:
- عدم توفر الصلاحيات اللازمة في التوكيلات الممنوحة لمحامي المتقدمين.
- عدم وجود تعليق توضيحي على سند (سندات) الملكية يتعهد بعرقلة عمليّة البيع لمدة 3 سنوات.
- عدم وجود إذن بيع لفئات معينة من العقارات الخاضعة لإذن البيع.
- أوجه النقص في إيصالات الدفع فيما يتعلق بأسماء المستلم أو المرسل.
- أوجه النقص في إيصالات الدفع بالنسبة للطوابع البنكية اللازمة.
- عدم وجود مستندات تثبت أصل المتقدمين.
- النقص في المستندات التي تثبت هوية المتقدمين.
ليتمكن المحامون من تمثيل المستثمرين الأجانب؛ سيكون كافيًا أن يتضمن التوكيل الرسمي الخاص بهم بيانات عامة، مثل “تنفيذ جميع الإجراءات والتطبيقات اللازمة المتعلقة بقوانين الجنسية التركية”، و”تنفيذ جميع الإجراءات اللازمة المتعلقة بشراء العقارات، وتقديم جميع الإجراءات ذات الصلة“. في السابق، كانت بعض المديريات العامة للسجل العقاري تضع العراقيل أمام المتقدمين من خلال توقع بيانات مفصلة للغاية في التوكيلات، كما كانت هناك تناقضات في ممارسات المديريات المختلفة.
إذا كان من المقرر استخدام عقد البيع الأولي لطلب الجنسية، فإن كتابة بند في ذلك العقد ينص على أن “الغرض من العقد هو اكتساب الجنسية” من شأنه أن يسهّل إجراءات وضع تعليق توضيحي على سند (سندات) الملكية، يتعهد بعرقلة عمليّة البيع لمدة 3 سنوات. وفي حال تم تضمين مثل هذا البيان في نص العقد، يمكن للمستثمر التعامل مع بقية الإجراءات من جانب واحد.
منذ بداية عام 2022، أصبحت السلطات تطلب نوعا جديدا من الوثائق الرسمية: مستند صرف العملات (“döviz alım belgesi” باللغة التركية). ونظرًا لأنها كانت وثيقة رسمية تم تقديمها مؤخرًا في النظام القانوني والمصرفي التركي، ظهرت بعض النقاط المربكة حول مستند صرف العملات. وقد تم حل هذه الالتباسات من خلال التغييرات الجديدة:
أولاً: المعلومات الضرورية التي تجب كتابتها في مستند صرف العملات هي كالآتي:
- الاسم الكامل ورقم جواز السفر ورقم الهوية الأجنبية لمقدم الطلب.
- رقم المبنى والشقة أو على الأقل رقم قطعة الأرض الخاصة بالعقار كما هو مسجل في موقع ( https://parselsorgu.tkgm.gov.tr)
- المبلغ المعادل للأموال المتبادلة بالدولار الأميركي.
- البيان الذي كتب فيه بوضوح أن التبادل المعني يتم “بغرض الحصول على الجنسية التركية، أو وفقًا للمادة 13 من الأنظمة المتعلقة بحركات رأس المال (“Sermaye Hareketleri Genelgesi” باللغة التركية).
ثانيا: يجب أن يتطابق المبلغ المكتوب في فاتورة (فواتير) الدفع تمامًا مع المبلغ المكتوب في مستند صرف العملات. ومع ذلك؛ إذا كان المبلغ المدون في فاتورة الدفع أكبر من مستند صرف العملات، فلن تكون هناك مشكلة بعد الآن.
باختصار، يمكن القول إنه ستكون هناك تغييرات كبيرة في قواعد الجنسية من خلال الاستثمار العقاري في العام الجديد. من ناحية، تحمل بعض التغييرات تأثيرا سلبيا غير مباشر على المواطنين المتجنسين من خلال الاستثمار، ومن ناحية أخرى، سيكون هناك المزيد من التوضيحات بشأن بعض المسائل الإجرائية.
دينيز باران محامي تركي مقيم بإسطنبول وعضو هيئة التدريس في قسم القانون الدولي بجامعة إسطنبول
